Woningtekort in de regio Baarn loopt op ondanks landelijke bouwambities

De woningmarkt in de provincie Utrecht behoort al jaren tot de krapste van Nederland. Baarn, gelegen tussen Amersfoort en Hilversum, ontkomt daar niet aan. De combinatie van beperkt aanbod en aanhoudende vraag duwt de prijzen in deze regio verder omhoog.

Het Rijk stelde in de Nationale Woon- en Bouwagenda het doel om tot 2030 circa 900.000 woningen te realiseren. Halverwege die termijn is duidelijk dat het bouwtempo in veel gemeenten achterblijft bij de ambitie. Voor een gemeente als Baarn, met rond de 25.000 inwoners en relatief weinig ruimte voor nieuwbouw, zijn de gevolgen dagelijks merkbaar.

Kopers die zich oriënteren op de regio Amersfoort en Baarn merken dat woningen snel van de markt verdwijnen. Het inschakelen van een lokaal gespecialiseerde partij als visie makelaardij kan helpen om sneller en gerichter te zoeken in een markt waar vertraging al snel betekent dat een woning naar een ander gaat. Toch blijft de concurrentie hevig, vooral in het segment tot vier ton.

Aanbod groeit langzamer dan de vraag
Uit de kwartaalcijfers van de NVM blijkt dat het aantal te koop staande woningen in de provincie Utrecht structureel te laag is voor een gezonde markt. Kopers hebben weinig keuze, terwijl verkopers regelmatig meerdere biedingen ontvangen. Dat patroon houdt al meerdere jaren aan zonder zicht op snelle verbetering.

Baarn is extra kwetsbaar voor dit effect. De gemeente kent een beschermd dorpsgezicht en veel groen rond gebieden als de Baarnse Bos en landgoed Groeneveld, wat het woongenot verhoogt maar grootschalige nieuwbouw bemoeilijkt. Bestemmingsplanprocedures beslaan hier regelmatig meerdere jaren, waardoor zelfs goedgekeurde plannen pas ver in de toekomst woningen opleveren.

Beleid vanuit Den Haag bereikt de regio moeizaam
De Nationale Woon- en Bouwagenda zette in op versnelling van vergunningverlening en meer regie vanuit het Rijk. In de praktijk blijkt die versnelling lastig te realiseren in gemeenten waar ruimte en draagvlak beperkt zijn. Baarn heeft te maken met zowel landschapsbescherming als de nabijheid van waardevolle natuurgebieden, waardoor grote bouwprojecten zelden haalbaar zijn.

De volledige afschaffing van de verhoogde schenkingsvrijstelling voor woningaankopen, die stapsgewijs werd afgebouwd en per 1 januari 2024 op nul uitkwam, heeft het koopbudget van starters verkleind. Waar jonge kopers eerder nog een aanzienlijke belastingvrije schenking konden ontvangen, valt dat steuntje in de rug nu weg. In een dure regio als Baarn maakt dat een tastbaar verschil voor wie een eerste woning zoekt.

Tegelijkertijd is de overdrachtsbelasting voor beleggers in 2023 verhoogd naar 10,4 procent, een maatregel die bedoeld was om het speelveld voor particuliere kopers te verbeteren. Of dat in de praktijk werkt, verschilt per regio. In gewilde dorpen met goede treinverbindingen naar Amsterdam en Utrecht blijft de concurrentie stevig, ook zonder grootschalige beleggers.

Presentatie telt zwaarder dan ooit bij verkoop
De krappe markt is gunstig voor woningverkopers, maar dat betekent niet dat een goede prijs vanzelf komt. Professionele fotografie en doordachte styling trekken doorgaans meer serieuze gegadigden dan een pand dat zonder voorbereiding op een woningplatform verschijnt. Makelaars die marketing combineren met marktkennis, zoals NVM-kantoren in de regio Amersfoort en Utrecht, spelen hier steeds bewuster op in.

Die aanpak past bij een bredere verschuiving in het koopgedrag. Kopers oriënteren zich online en vormen binnen enkele seconden een eerste indruk van een woning. In een markt waar meerdere biedingen eerder regel dan uitzondering zijn, bepaalt die eerste indruk mede het verschil tussen de vraagprijs en een bod dat daar ruim boven ligt.

Wat Baarnse woningeigenaren en zoekers kunnen verwachten
Op korte termijn lijkt er weinig te veranderen aan de krapte in de regio. Nieuwbouwprojecten die nu in de planfase zitten, leveren op zijn vroegst over enkele jaren woningen op. Wie nu wil kopen in Baarn of directe omgeving, doet er goed aan om vooraf een financieel plan rond te hebben en snel te kunnen schakelen zodra een woning beschikbaar komt.

Voor verkopers is het zaak om niet uitsluitend te leunen op de gunstige marktomstandigheden. Een makelaar met kennis van de lokale dynamiek rond visie makelaardij, Amersfoort en het Eemland kan helpen om de optimale verkoopstrategie te bepalen. Het verschil tussen een goede en een uitstekende verkoop zit vaak in de voorbereiding, niet in de markt zelf.

Transactiedata van het Kadaster laten zien dat de provincie Utrecht de afgelopen jaren consequent boven het landelijk gemiddelde scoort qua prijsontwikkeling. Zolang de bouwproductie niet substantieel toeneemt, ligt het voor de hand dat dit patroon in de regio Baarn aanhoudt.